不動産売却は人生のなかでも大きな取引のひとつです。
そのスタートラインとなるのが、不動産会社との「媒介契約」です。
媒介契約の種類や特徴を理解しておくことで、自分に合った仲介方法を選びやすくなり、後悔のない取引につながります。
そこで今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、媒介契約の役割や種類、注意点などを解説します。
不動産売却時に交わす媒介契約とは？3種類の特徴を解説
媒介契約とは、不動産会社に対して「購入希望者（または売却希望者）を探してほしい」と依頼する正式な契約をいいます。
契約を結ぶことで、不動産会社は広告活動や内見対応などをおこない、売主はその会社を通じて買主と取引を進めることができます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ活動内容や制約が異なるため、自分に適した契約形態を選ぶことが大切です。
はじめに、媒介契約の種類とそれぞれの特徴をご紹介します。
種類①一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態です。
売主自身で買主を見つけて直接取引することも可能で、もっとも自由度の高い契約といえます。
自由度が高い反面、レインズへの登録義務や定期報告の義務はなく、売却活動の把握には自ら確認が必要です。
なお、契約期間は国土交通省の標準媒介契約約款により3か月以内が一般的とされています。
種類②専任媒介契約
専任媒介契約とは、売主が特定の1社にのみ仲介を依頼する契約形態です。
売主自身が買主を見つけた場合は直接契約も可能です。
不動産会社には、7日以内のレインズ登録と2週間に1回以上の活動報告が義務付けられています。
契約期間は3か月と定められていますが、売主の希望に応じて更新することもできます。
種類③専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約形態です。
大きな特徴は、売主が自ら買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通して取引しなければならない点です。
契約を結ぶと、不動産会社は5日以内に物件をレインズに登録し、販売活動の状況を週1回以上報告する義務を負います。
契約期間は原則3か月ですが、売主の希望により更新も可能です。
不動産売却時に押さえておきたい！各媒介契約のメリット
3つの媒介契約にはそれぞれ特徴があり、どれを選ぶべきか迷う方も少なくありません。
契約ごとのメリットを理解し、比較検討することで、自分に合った契約を選びやすくなります。
ここからは、各媒介契約のメリットを解説します。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、不動産売却を周囲に知られにくい点です。
レインズへの登録義務がないため売却を知られにくく、プライバシーを保ちたい方に適しています。
また、複数の不動産会社へ依頼できるため、人気物件であれば条件の良い売却を期待できる点もメリットです。
ただし、進捗状況は自分で確認しなければならず、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると手間がかかります。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約のメリットは、不動産会社が積極的に販売活動をおこないやすく、早期売却や高値売却を期待できる点です。
さらに、2週間に1回以上の活動報告が義務付けられているため、売主は進捗を把握しやすく、安心して任せられます。
また、売主自身が買主を見つけた場合に直接契約できるのも特徴です。
不動産会社による売却活動と並行して自分でも買主を探せるため、売却のチャンスを広げられるというメリットがあります。
専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約で、専任媒介契約と同様に複数社への依頼はできません。
そのため、不動産会社は競合を気にせず販売活動に集中でき、広告や営業に積極的に取り組めるのが特徴です。
さらに、販売状況の報告は週1回以上と義務付けられており、売主は市場の反応を把握しやすく、戦略を立てやすいのも強みです。
加えて、レインズへの登録も義務化されているため情報が早期に市場へ流通し、スムーズな売却につながるでしょう。
ただし、売主自身が買主を見つけても直接契約できない点には注意が必要です。
自分で売却先を探したい場合は、専任媒介契約の方が適しています。
不動産売却時に媒介契約を結ぶときの注意点
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、あらかじめ確認しておきたいポイントがあります。
とくに注意したいのが、複数の会社に同時依頼ができる一般媒介契約を選択する場合です。
契約内容を正しく理解していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
スムーズな売却を実現するためにも、事前にリスクや注意点をしっかり押さえておきましょう。
注意点①契約する不動産会社を絞る
一般媒介契約の最大の魅力は、複数の不動産会社に同時に依頼できる点です。
その分、より多くの買主にアプローチでき、売却できるチャンスが広がります。
ただし、むやみに多くの会社と契約するのは避けましょう。
なぜなら、不動産会社ごとに連絡や調整が必要となり、やり取りの負担が大きくなるからです。
また、各社が別々に内覧を手配することで、日程が重なったり調整が難しくなったりするケースもあります。
内覧対応が雑になると物件の印象を損ない、せっかくの購入希望者の意欲を下げる可能性も否めません。
したがって一般媒介契約を結ぶ際は、3～4社程度を目安に無理なく管理できる範囲に絞るのが賢明です。
注意点②広告に掲載する物件の情報は統一する
媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件情報を不動産情報サイトや自社ホームページに掲載し、販売活動を始めます。
この際に発生しやすい問題が、掲載情報の不一致です。
たとえばA社では「2,000万円」、B社では「2,500万円」と異なる価格が表示されていた場合、購入希望者は混乱し、物件そのものに対する信頼性を失う可能性があります。
こうしたトラブルは、不動産会社から値下げを提案されて応じたにもかかわらず、他社へ情報を伝え忘れたことなどが原因で起こることが多いです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、1社が一括して広告や情報管理を担うため、このようなトラブルは起こりにくくなります。
売却にかける労力を抑えつつ効率的に進めたい方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討すると良いでしょう。
注意点③内見や申し込みのバッティングを防ぐ工夫が必要
複数の不動産会社に依頼すると、それぞれの担当者が別々に動くため「内見予定が重複する」「申込が入っているのに他社が案内を続けてしまう」といったトラブルにつながることがあります。
このような行き違いを避けるには、売主自身が積極的に情報を整理し、内見や申込の状況を全社に共有することが大切です。
また、窓口となる「リーダー業者」を一社決めておくと、情報管理の負担を軽減できます。
自由度の高さが魅力の一般媒介契約ですが、その分、情報管理を売主がしっかり担う意識が求められます。
まとめ
不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、特徴を比較した上で自分に合った契約を選ぶことが重要です。
手間をかけずに、できるだけ早く、かつ高値での売却を目指す場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約の利用がおすすめです。
いい部屋ネット熊本北店 株式会社アース
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