住宅ローンが残っている不動産を売却したいと考えたとき「抵当権が設定されているから売れないのでは」と不安に感じる方は多いでしょう。
実際には、ローン残債があっても不動産の売却は可能ですが、そのためには抵当権の仕組みと具体的な方策を知っておく必要があります。
そこで今回は、抵当権を抹消する方法やローン残債のある不動産を売却する方法、売却時の注意点について解説します。
ローン残債のある不動産の抵当権を抹消する方法
ローン残債のある不動産を売却するにあたり、まず押さえておきたいのが抵当権の仕組みです。
抵当権は、住宅ローンと密接に関係しており、不動産売却の可否を左右する重要なポイントとなります。
ここでは、ローン残債のある不動産の抵当権の概要と、抹消方法について解説します。
抵当権とは？
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し出すときに設定する担保権のことです。
もし借主が返済不能になったとき、金融機関は抵当権を実行して不動産を競売にかけ、売却金額を残ったローンの回収に充てられます。
言い換えると、返済が滞ったときに備えて、金融機関が不動産を差し押さえる権利です。
住宅ローンを利用して不動産を購入するときには、その不動産に対して抵当権が設定されます。
ローン残債のある不動産売却時に抵当権抹消が必要な理由
抵当権が設定されている不動産は、通常の不動産と同様には売却できません。
もし売主が返済を滞納したら、抵当権が設定されている不動産を競売にかけられてしまうためです。
このような不動産を購入したいと考える方はまずいないため、抵当権が設定されている不動産を売りに出しても、買主は見つからないのが実情です。
そのため、ローン残債のある不動産を売却したいなら、抵当権の抹消が欠かせません。
抵当権抹消の条件
抵当権を抹消するには、基本的に住宅ローンを完済することが前提です。
ローン完済時に金融機関から送られてくる、抵当権解除証書などの書類と抵当権抹消登記申請書を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出することにより抵当権を抹消できます。
抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に依頼する形が一般的です。
数万円の費用がかかるものの、登記手続きの一切をサポートしてくれるため、手間をかけることなく不動産の抵当権の抹消が可能です。
ローンを完済していれば自由に売却できる
不動産の売却を検討しているときに、すでにローンを完済しているのなら、問題なく不動産を売却できます。
ただし、不動産に設定された抵当権は、ローンを完済しても自動的に抹消されません。
やはり、抵当権抹消登記の手続きが必要となるので、ローンを完済した時点で速やかにおこなうことが求められます。
ローン残債のある不動産を売却する方法
ローン残債のある不動産でも、売却するための方法はいくつか存在します。
ここでは、ローン残債のある不動産を売却する方法について解説します。
方法①アンダーローンのとき
アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回る状態です。
たとえば、ローン残債が1,000万円で売却価格が1,500万円なら、売却代金でローンを完済し、余った500万円を手元に残せます。
アンダーローンであれば、抵当権を問題なく抹消できるため、不動産の売却はスムーズに進みます。
方法②オーバーローンのとき
オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回っている状態です。
たとえば、ローン残債が2,000万円で売却価格が1,500万円だったとき、その差額の500万円を自己資金で補填しなければ抵当権を抹消できず、売却できません。
ただし、オーバーローン状態で自己資金がないときでも、任意売却を選択すると不動産を売却できるようになります。
任意売却とは、抵当権を設定している金融機関の同意を得て、ローン残債のある不動産の売却を認めてもらう手続きです。
任意売却は、競売に比べて市場相場に近い価格で売却できる可能性があるため、金融機関・売主の両者にとってメリットがあります。
ただし、金融機関の承諾がなければ、任意売却を選択できない点に注意が必要です。
任意売却を成功させるには、金融機関から承諾を得るための交渉が欠かせません。
ローン残債のある不動産を任意売却したいときは、任意売却に精通している不動産会社の協力を仰ぐことが大切です。
方法③リースバック
ローン残債のある不動産を売却する方法のひとつに、リースバックがあります。
リースバックとは、不動産を売却したあとでその相手と賃貸借契約を交わし、売却後も同じように住み続ける手法です。
売却後には、毎月家賃を支払う必要が生じるものの、まとまった金額が手元に入るメリットがあります。
ローン残債のある不動産でも、売却代金で完済できるケースでは、リースバックの利用が可能です。
ただし、オーバーローンのときには、売却代金でも完済できなかった金額を自己資金で補う必要があります。
方法④住み替えローンを利用する
現在のローン残債と、新居の購入資金をまとめて借り入れる住み替えローンを利用するのも、選択肢のひとつです。
住み替えローンを使えば、オーバーローンで十分な自己資金を準備できないときでも、ローン残債のある不動産の抵当権を抹消でき、売却できるようになります。
ローン残債のある不動産を売却するときの注意点
ローン残債のある不動産を売却するときには、いくつか押さえておきたい注意点があります。
スムーズに売却するためにも、事前にここでご紹介する注意点を確認しておきましょう。
注意点①築年数による資産価値の下落
築年数が古い不動産は、査定額が大幅に下がる傾向にあります。
特に木造住宅は、築20〜25年を超えると建物の価値がゼロに近くなることがあり、土地の評価が中心となります。
築年数が古いと、アンダーローンでの売却が難しく、オーバーローンになる可能性が高まってしまいかねません。
注意点②借り入れ状況の確認
ローン残債のほかに、カードローンやほかの借り入れがあるときは、金融機関との交渉が複雑になる可能性があります。
特に任意売却を検討するときは、事前にすべての債務状況を整理しておくことが不可欠です。
注意点③任意売却をしても完済できるとは限らない
抵当権が設定されている不動産を、競売にかけられる前に任意売却をすれば、より高い価格での売却が期待できます。
ただし、任意売却をしたからといって、ローン残債を完済できるとは限りません。
もし任意売却をしても、ローン残債を完済できないときは、引き続き残債を返済しなければなりません。
注意点④売却時にかかる費用を考慮する
ローン残債のある不動産を売却しても、売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。
たとえば、不動産を売却するときには、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用、ローン一括返済手数料などの費用がかかります。
これらの費用を売却金額から差し引いたお金しか、ローンの返済には充てられないため、事前にどのような費用がいくらかかるのかを把握しておくことが大切です。
また、自己資金が不足し、ローンを完済できない事態に陥ることを防ぐためにも、売却時は十分な資金を用意しておくことも重要です。
まとめ
抵当権は、住宅ローンと密接に関係しており、不動産売却の可否を左右する重要なポイントです。
ローン残債のある不動産でも、アンダーローンの状態なら問題なく売却できますが、オーバーローンのときには、自己資金から返済しきれなかった債務を完済する必要があります。
また、ローン残債のある不動産を売却するときには「築年数に応じて資産価値が減少する」「借り入れ状況を確認する」といった注意点を押さえておくことが大切です。
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