空き家を手放したいときの対処法について！処分から売却の注意点も解説

管理が難しくなった空き家をどうすれば良いか、その処分方法に頭を悩ませていませんか。
実は、空き家を放置し続けると税金の負担が増えるだけでなく、資産価値の低下や近隣トラブルといった、より深刻な問題を引き起こす可能性があります。
本記事では、空き家を手放すべき理由から最適な処分方法、さらに売却前に確認すべき注意点までを解説いたします。
空き家を円満に手放し、将来の不安を解消したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を手放したほうが良い理由

空き家を手放したいと考えたとき、まずはおさえるべき点があります。
まずは、空き家を手放すべき理由について解説していきます。

税金が増えるリスク

空き家を持っているだけでも、毎年「固定資産税」を支払う必要があります。
本来、人が住んでいる家の土地には「住宅用地の特例」があり、税金は最大で6分の1まで軽減される仕組みです。
しかし、空き家を放置して管理しない場合、自治体から「管理不全空家」と指定されることがあります。
2023年12月以降、この区分も設けられ、特定空家に指定される前でも税制優遇が外れる場合があります。
結果、固定資産税が従来の最大6倍に増えることもあるため注意が必要です。
さらに、倒壊の危険があると判断され「特定空家」に指定されると、自治体が強制的に解体することがあります。
この場合、解体費用は一般的に200万～500万円程度かかり、すべて持ち主の負担となります。

老朽化による資産価値低下

建物は、人が住まなくなると驚くほど早く傷んでしまうものです。
定期的に空気を入れ替えないと湿気がこもり、壁や床にカビが生えやすくなるでしょう。
また、雨漏りや水道管の破損といったトラブルも、発見が遅れれば建物全体に損害を与えかねません。
とくに、日本の木造一戸建ては、築20年を過ぎると、資産価値がほとんどゼロになってしまうケースは少なくありません。
購入を検討する方からすると、古い空き家は、リフォームや解体にお金がかかる「負担の大きい物件」に見えてしまいます。
その結果、売却価格は下がり、放置するほど買い手がつかない「負動産」になってしまう危険があるのです。

近隣トラブルと賠償責任

管理されていない空き家は、ご近所にさまざまな迷惑をかけてしまう可能性があります。
お庭に雑草が生い茂ると見た目が悪いだけでなく、虫がわく原因にもなりかねません。
ゴミを勝手に捨てられたり、不審者が入り込んだりと、地域の安全を脅かすことにもつながりかねます。
そのなかでもっとも怖いのは、台風や地震で屋根瓦が飛んだり、ブロック塀が崩れたりする危険性です。
万が一被害が出れば、持ち主が「工作物責任」という法律により、賠償をしなければなりません。
自然災害でも管理不足とみなされれば責任を免れず、お金の負担だけでなく、ご近所付き合いにも悪影響を与えてしまいます。

空き家を手放すための処分方法

前章では空き家を放置するリスクについて述べましたが、いざ手放すとなるとどんな方法があるか気になりますよね。
ここでは、空き家を手放すための方法について解説いたします。

仲介売却の流れと費用

空き家を売る際によく選ばれるのが、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。
仲介では、最初に不動産会社へ査定を依頼し、契約を結びます。
その後、不動産会社が広告やチラシで宣伝し、購入希望者を見つけて交渉を進めます。
条件がまとまれば売買契約を結び、取引完了までに3か月～半年ほどかかるのが一般的です。
その際の必要な費用は、仲介手数料や契約書の印紙代などが中心となります。
この方法は、相場に近い価格で売れる可能性がある反面、売却時期が読みにくく、内覧対応の手間が生じる点に注意しましょう。

不動産買取のメリット

空き家を早く確実に手放したい方には、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」が有効です。
仲介と違って買主探しや内覧対応が不要で、査定から代金受け取りまで1か月ほどとスピーディーに進みます。
また、古い物件や仲介で売りにくい家でも買い取ってもらえる可能性があり、売却後の欠陥責任を負わずに済む契約も魅力です。
一方で、価格は相場の6割～8割程度になるケースが多く、不動産会社のリフォーム費用や利益が差し引かれます。
この方法は、金額よりも、管理負担から早く解放されたい方に向いているといえます。
とくに、相続した実家や遠方の物件を処分したい方にとって、助けとなるでしょう。

古家付き土地として売却

建物が老朽化している場合は、「古家付き土地」として売る方法があります。
この場合、建物の価値はほぼゼロとされ、土地の広さや立地が価格の基準となります。
多くは買主が解体費を差し引いて購入するため、更地にして売るより負担が少ない場合もあるでしょう。
ただし、取り壊すと固定資産税の軽減措置が外れ、税額が上がる点には注意が必要です。
一方で、古家をリフォームして住みたい買主もおり、残したまま売ることで需要が広がる可能性もあります。
状況によってはリースバックを活用し、売却後も住み続ける選択肢も検討できるでしょう。

空き家の売却前に確認しておきたいポイント

ここまで空き家を手放す理由と方法を解説しましたが、売却手続きを始める前におさえておきたい点もおさえておきましょう。
最後に、売却前に確認すべき注意点について解説していきます。

相続登記など名義の確認

不動産を売却できるのは、登記簿に所有者として記載された本人のみです。
親から相続した空き家が親名義のままでは売却できず、相続登記が必要となります。
相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に手続きをしないと罰則の対象になるため注意しましょう。
相続登記する際は、まず相続人全員で遺産分割協議をおこない、必要書類を揃えて法務局に申請します。
この手続きは複雑なため、多くは司法書士など専門家に依頼するのが一般的です。
また、抵当権が残っている場合は、抹消手続きをしないと売却できない点にも注意が必要です。

家財や残置物の処分

空き家売却の際は、家具や家電などの残置物を売主が処分するのが原則です。
長年放置された家には、大量の家財が残っていることも多く、専門業者に依頼すると数十万円以上かかる場合もあります。
買主が同意すれば、残置物を残したまま売却できますが、契約書に処分の責任を明記する必要があります。
ただし、多くの場合は処分費用を理由に、価格を下げられる可能性があるため注意しましょう。
費用を抑えるには、自分で少しずつ片付けたり、複数の業者から見積もりを取ったりすると良いでしょう。

リフォームの判断

空き家を売る際にリフォームを検討する方もいますが、大規模な工事は費用を回収しにくいため、基本的には現状で売却するのが一般的です。
また、自分好みにリノベーションしたいと考える買主が多いため、無理に手をくわえる必要はありません。
ただし、第一印象を良くするために、ハウスクリーニングや草刈りといった手軽な補修は効果的です。
水回りや外観を整えるだけでも印象が変わり、売却スピードにつながります。
判断に迷う場合は、住宅診断（ホームインスペクション）を利用しましょう。
専門家による住宅診断の結果は、買主の信頼を高め、売却後のトラブル防止にも役立ちます。

まとめ

管理されていない空き家は、固定資産税の増加や資産価値の低下を招くだけでなく、近隣トラブルによる損害賠償のリスクもあるため、早めの対応が重要です。
空き家を手放すには、相場に近い価格で売れる仲介や、早く確実に売れる買取、または古家付き土地として売却するなど、状況に応じた方法があります。
売却を始める前には、相続登記などの名義確認を済ませ、家財道具の処分方法を決め、大規模リフォームは避けるなど、計画的な準備が必要となります。