親子間の不動産取引でかかる贈与税は？課税や非課税のケースも解説

親子間で不動産の売買や贈与をする際、高額な贈与税がかかるのではないか、と不安を感じてはいませんか。
たとえ家族間であっても、適正な価格や手続きを無視してしまうと、思わぬ課税対象となり、節税どころか大きな損失を招く恐れがあります。
本記事では、贈与税の仕組みや親子間取引で課税されるケースにくわえ、各種制度を活用して非課税にする方法までを解説します。
後悔のない相続対策を進めるためにも、不動産の贈与や売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

贈与税とは

親子間の不動産取引を検討する際、まずおさえておくべきなのが税金の基礎知識です。
はじめに、贈与税の基本的な仕組みや課税方法について、解説していきます。

贈与税の定義と対象行為

贈与税とは、個人から不動産や現金などの財産を無償で受け取った場合に、受贈者へ課される国税です。
対象は土地や建物だけでなく、借地権など経済的価値のある権利も含まれるため、名義や契約内容の整理が重要になります。
これは、将来の相続税との不公平を避ける目的で、生前の財産移転にも課税する仕組みとして設けられています。
贈与は当事者の合意で成立しますが、親子間であっても書面に残しておくと、その後の確認がスムーズです。
なお、不動産は評価額が高くなりやすいため、贈与か売買かを最初に定め、手続きと税務の方向性を整えておきましょう。

暦年課税と基礎控除額

暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った、贈与額の合計を基に税額を計算する一般的な方式です。
年間110万円の基礎控除があり、贈与額がこの範囲内であれば、原則として贈与税はかからず申告も不要となります。
税額は贈与財産の合計から110万円を差し引き、残額に税率と控除額を適用して算出します。
また、直系尊属から18歳以上の子や孫への贈与では特例税率が使われ、一般税率より負担が軽くなる点が特徴です。
贈与者との関係や年齢で税率が変わるため、少額贈与を計画的に活用し、家族で早めに方針を確認しておきましょう。

相続時精算課税との違い

相続時精算課税は、将来の相続を見据えて贈与と相続を一体で考えるための制度であり、暦年課税とは考え方そのものが異なります。
暦年課税が毎年の基礎控除を活用して少しずつ移転する方法であるのに対し、この制度は生前にまとまった財産を移す前提で設計されています。
贈与時点では税負担を抑えられる一方で、最終的には相続時に精算されるため、相続税全体の見通しを立てることが欠かせません。
また、不動産のように評価額や将来価値が大きい資産では、どの時点で誰に移すかが、税負担に大きく影響します。
そのため、制度の特徴を理解したうえで暦年課税との違いを整理し、ご自身の家庭に合った選択肢を検討することが重要です。

親子間の不動産贈与で課税されるケース

前章では、贈与税の仕組みについて述べましたが、親子間でも思わぬ税金がかかることがあるため注意が必要です。
ここでは、具体的にどのような場面で課税されるかについて解説します。

基礎控除を超える贈与

暦年課税では、1年間に受け取った財産をすべて合算して、110万円の基礎控除を超えるかどうかを判断します。
1回あたりが少額でも年間の合計で超えれば課税対象となるため、受け取りの内容と時期を事前に整理しておくことが大切です。
たとえば、現金にくわえて、不動産の登記費用や諸費用を親が負担した場合、その合計額が基礎控除を超えやすくなります。
また、不動産では持分のみを贈与する方法もあり、持分割合に応じた評価で計算できるため、税額の見通しを立てやすくなります。
家賃やローンの肩代わりも贈与とみなされることがあるため、年間の支援総額を確認し、制度の活用を検討しましょう。

名義変更のみのリスク

不動産は名義を変更するだけでも、所有権が移転すれば財産の移転とみなされ、贈与税の対象となる場合があります。
名義変更は手続きが簡単に見えますが、税務上の扱いを伴うため、登記前に確認しておくことが大切です。
贈与は口約束でも成立しますが、実態を明確にするためには、贈与契約書などの書面を整えておくと安心です。
さらに、共有名義や持分移転でも、移転した持分の評価額を基に課税されるため、評価の根拠資料を残しておくと役立ちます。
相続時精算課税を選ぶ場合は申告や制度変更不可の点も含め、家族で方針を共有して進めましょう。

低額譲渡のみなし贈与

親子間で不動産売買をおこなう場合は、時価とのバランスを意識し、通常成立し得る価格かを確認することが大切です。
譲渡価格が時価より著しく低いと、その差額がみなし贈与と判断され、贈与税の対象となる可能性があります。
さらに、不動産は評価方法が複数あるため、税務上の評価額と売買価格の整合性を事前に確認しておくと、説明がしやすくなります。
くわえて、査定書や公的資料を用意し、価格設定の根拠を家族間で共有しておくと、合意形成も進めやすいでしょう。
負担を抑えたい場合は価格を下げるのではなく、制度活用や家計全体の見直しで調整する視点も有効です。

活用したい贈与税を非課税にする特例制度

ここまで、贈与税が課税される事例を解説しましたが、負担を減らすための制度についてもおさえておきましょう。
最後に、贈与税を非課税にするための制度や活用法について解説していきます。

相続時精算課税の活用

相続時精算課税は、60歳以上の直系尊属から、18歳以上の子や孫への贈与で選択できる制度です。
累計2,500万円までの非課税枠を使えば、贈与時の税負担を抑えつつ、まとまった資産移転が可能になります。
ただし、同一の贈与者については暦年課税へ戻れないため、家族内の資産配分を整理しておくことが重要です。
贈与者が亡くなった際は贈与分を相続財産に加算して再計算し、支払済みの贈与税があれば精算されます。
なお、2024年改正で年110万円の基礎控除も使えるようになり、不動産など高額資産でも計画的な移転がしやすくなりました。

住宅取得資金の特例要件

住宅取得等資金の非課税特例は、父母や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける際、一定額まで贈与税がかからない制度です。
新築や購入、増改築のための資金が対象となり、受贈者が実際に居住する住宅であることが前提条件になります。
受け取る方の年齢や所得、住宅の床面積など、いくつかの要件を満たす必要があるため、事前確認が欠かせません。
さらに、省エネ性能など住宅の性能区分によって非課税限度額が異なるため、該当区分を把握しておくことが大切です。
適用期限のある制度となっているため、契約や入居の時期から逆算し、計画的に進めることで家族の希望に沿った選択がしやすくなります。

申告手続きと注意点

制度を利用する際は、贈与内容を明確にした贈与契約書を作成し、贈与日や内容が客観的に確認できる形で保管します。
不動産の贈与では評価額の根拠が重要となるため、固定資産評価証明書などの資料を早めに揃えておくと安心です。
ただし、暦年課税と相続時精算課税は選択によって扱いが大きく変わるため、誰から何を受け取るかを一覧で整理して判断しましょう。
相続時精算課税を選ぶ場合は、所定の選択届出書を税務署へ期限内に提出する必要があります。
また、住宅取得資金の特例を利用する場合も、契約書や登記事項証明書、住民票などの添付書類を準備しておくことが欠かせません。
申告期限や基礎控除の扱いに注意し、判断が難しい場合は、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

まとめ

親子間の不動産取引では贈与税の仕組みを理解し、年間110万円の基礎控除がある暦年課税や、相続時精算課税を選択できます。
基礎控除を超える援助や名義変更、時価より低い売買は、親子間でも課税リスクが生じるため注意が必要です。
2,500万円まで非課税となる制度や、住宅取得資金の特例を活用しながら、期限内に申告して税負担を抑えましょう。