不動産購入における重要事項説明とは？確認すべきポイントや注意点も解説

不動産を購入する際、売買契約を締結する前に「重要事項説明」を受けます。
重要事項説明には重要なことが記載されているので、内容をしっかり確認し、納得したうえで契約に進むことが大切です。
今回は、不動産購入における重要事項説明について、チェックポイントや注意点を解説します。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産を購入する際、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
不動産会社に依頼する際には「重要事項説明」がおこなわれ、説明を受けたうえで売買契約を結ぶことになります。
後々のトラブルを防ぐためにも、まずは重要事項説明がどんなものかをしっかり理解しておきましょう。

重要事項説明とは

重要事項説明は、不動産取引における安全性を確保するための重要な手続きです。
説明時には「重要事項説明書」という書面を利用し、宅地建物取引士が内容を丁寧に口頭で説明します。
書面と口頭の両方で確認することで、買主や借主が内容を正しく理解できるようにするのが目的です。
重要事項説明は、宅地建物取引業法によって、宅地建物取引業者に課せられた重要な義務です。
説明を怠った場合、宅建業法違反とされ、懲役や罰金といった厳しい罰則が科される可能性があります。

重要事項説明をする目的

重要事項説明の目的は、買主や借主が物件の特徴を正しく理解し、取引中のトラブルを防ぐことにあります。
不動産は高額で個別性が高く、消費者側は取引経験が少ないため知識も限られています。
そのため、誤解や勘違いによる損害を避けるために、宅地建物取引士が説明をおこなうのです。
重要事項説明書には専門用語が多く、内容が難しく感じられるかもしれません。
しかし署名や押印をしてしまうと内容に同意したとみなされるため、理解できないまま進めることは避けるべきです。
疑問や不安があれば、説明の場で必ず確認し、内容を十分に理解したうえで売買契約を進めることが大切です。

重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明書には、物件の権利関係や法的制限、契約条件、設備状況、共有部分の管理状況など、売買契約に影響するあらゆる情報が記載されています。
どの項目も契約後のトラブル防止に関わる内容のため、飛ばさずにすべて確認することが重要です。
ここでは、とくにしっかり確認しておきたいポイントを解説します。

チェックポイント①物件の概要

まず、物件の所在地や面積、建物の構造など、基本情報をしっかり確認しましょう。
パンフレットやチラシで目にした情報が正確かどうかも、必ず確認することが大切です。
もし住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合は、抹消時期を契約書に明記してもらうようにしましょう。
抵当権とは、住宅ローンの担保として設定される権利で、抵当権が残っていると差し押さえのリスクがあります。
また、仮登記がされている物件では、将来的に仮登記権利者による本登記が優先される可能性があります。
トラブルを避けるためにも、購入前に仮登記の抹消が済んでいるか確認し、本登記を進めるようにしましょう。
仮登記の抹消には利害関係者や第三者の承諾が必要な場合があるため、不動産会社に相談することをおすすめします。

チェックポイント②法令上の制限

不動産を購入する際には、用途地域や建ぺい率などの法令上の制限事項も、必ず確認しておきましょう。
用途地域とは、土地の利用目的や建設できる建物の種類をあらかじめ定めた区域のことで、用途地域の制度により建てられる建物の種類や規模が制限されます。
そのため、購入を検討している物件の用途地域を把握し、自分の希望する建物が建てられるかどうかを事前に判断することが重要です。
さらに、将来的な建築や増改築に影響を与える可能性がある建ぺい率や容積率、高度地区による制限、日影規制、景観条例なども併せて確認しておくと安心です。
これらの規制を把握しておくことで、購入後に「思っていた建物が建てられない」といったトラブルを避けられます。
土地の法令制限は専門的な内容も多いため、疑問点があれば不動産会社にご相談ください。

チェックポイント③土地と道路の関係

敷地が接する道路の幅や敷地と道路が接する長さも、不動産購入時に確認しておきたい重要なポイントです。
建物を建てる際、敷地は建築基準法に基づき、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
上記の条件は「接道義務」と呼ばれ、もし道路の幅が4m未満の場合は、道路境界線から一定距離を後退させる「セットバック」という工事が必要です。
また、敷地と道路の接する幅が2m未満であれば、隣接地の一部を購入するか借りて道路幅を確保する必要があります。
このような道路条件は、建物の建築可否や敷地利用計画に大きく影響するため、事前に確認しておくことが大切です。

チェックポイント④契約解除の要件

万が一の事態に備え、契約解除の条件もあらかじめ確認しておくと安心です。
契約解除には、手付解除や契約違反による解除など複数の方法があります。
なかでも「ローン特約」は、住宅ローンの審査に通らなかった場合に有効です。
ローン特約があると、ローン審査が通らなかった場合でも、ペナルティなしで契約を白紙に戻すことができます。
住宅ローンを利用する場合は一般的に設けられる特約ですが、契約書に記載がない場合は、理由を確認しておきましょう。

重要事項説明を受けるときの注意点

最後に、重要事項説明を受けるときの注意点について解説します。

注意点①重要事項説明書を一度で理解するのは難しい

不動産の重要事項説明では、宅地建物取引士が重要事項説明書に沿って詳細を説明します。
書面には不動産や法律に関する専門用語が多く、一度で完全に理解するのは難しい場合がほとんどです。
そのため売買契約直前に説明を受ける場合は、事前に書類のコピーをもらい、内容をじっくり確認することをおすすめします。
事前に記載内容を把握しておくことで、理解不足や誤解を防ぎ、安心して契約を進めることができます。

注意点②変更があったときは新たな書面を作成してもらう

重要事項説明書の内容に納得できない点がある場合は、売主と話し合う必要があります。
話し合いの結果、内容を変更する場合は、重要事項説明書を訂正しなければなりません。
訂正箇所が少ない場合は二重線で修正し、内容を記入して訂正印を押すことで訂正が完了します。
しかし修正箇所が多い場合は、少し手間はかかるものの、新たに書類を作成するのが望ましいといえます。
修正跡が多いと内容を理解しにくくなり、信頼性や正確性に疑問が生じる可能性があるためです。

注意点③サインは説明を受けてからおこなう

重要事項説明は、売買契約を結ぶ前に必ずおこなうことが法律で定められています。
しかし、なかには法令を守らず、説明を省略してサインだけを求める不動産会社も存在します。
もし説明を受けずに署名を求められた場合は、「重要事項説明をまだ受けていません」と率直に伝えることが大切です。
近年では、遠隔でのテレビ会議を利用した重要事項説明も一部認められていますが、宅建士による説明は必須です。
安心して取引を進めるためにも、説明を受けたうえで契約を締結することを徹底しましょう。

まとめ

不動産購入時の「重要事項説明」は、契約前に物件の詳細や契約条件を確認するための重要な手続きです。
書面には専門用語も多く一度で理解するのは難しいため、事前にコピーをもらい、しっかり確認しておくことをおすすめします。
確認の際には、物件概要や法令上の制限、接道義務、契約解除の条件など、見落としがないよう一つひとつ丁寧に確認しましょう。
一度契約を結んでしまうと、後から変更するのが難しいので、不明点や疑問点は説明の場でご確認ください。