不動産売却時の必要書類について！売却前や契約締結に必要な書類も解説

不動産を売却する際には、手続きの各段階でさまざまな書類が必要です。
スムーズに売却を進めるためにも、事前にどの書類が必要か把握しておきましょう。
今回は、不動産売却で必要となる書類を、「売却前」「契約締結時」「決済時」の3つのタイミングに分けて解説します。

不動産売却における必要書類：売却前

不動産を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、家がいくらで売れるかを確認します。
確認の際には以下の書類を揃えておくと、より正確な査定が受けられます。
なかには取得に時間がかかるものもあるため、売却前に必要な書類をあらかじめ確認しておきましょう。

不動産の間取り図・測量図・調査報告書

間取り図があると部屋の広さや配置、動線などを正確に把握でき、査定価格の算定に役立ちます。
測量図は土地の境界や面積を正確に示し、トラブル防止や適正な価格設定に必要です。
調査報告書は耐震性やアスベストの使用状況といった建物の安全性や性能を証明でき、買主への信頼性向上にもつながります。
これらの書類は売主が保管している場合もありますが、不動産会社や専門機関から入手することも可能です。

不動産の建築確認済証・検査済証

一戸建てを売却する際は、建築確認済証と検査済証も準備しておきましょう。
建築確認済証は、建物が建築基準法に基づく設計・施工であることを確認したという証明書です。
検査済証は、建築後に法定の検査を受け、基準を満たしていることを証明する書類です。
これらの書類は、採光やシックハウス対策、省エネ性能などの基準適合も示すため、物件の信頼性向上に役立ちます。
通常は建築時に取得済みですが、紛失した場合は再発行ができません。
もし手元にない場合は、管轄の役所で建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を取得して代用します。

不動産の権利証または登記識別情報通知書

不動産の権利証（登記済証）または登記識別情報通知書は、所有権を証明する重要な書類です。
登記済証（権利証）は旧制度で法務局から発行されていた所有権の証明書で、現在は登記識別情報通知書が利用されています。
呼び方は異なりますが、両者は同等の効力があるため、どちらか一方を準備すれば問題ありません。
いずれも所有者本人しか所持していないので、売却前に手元にあるか必ず確認しましょう。
もし紛失した場合は、本人確認情報制度や事前通知制度などの代替手段を利用して対応します。

売買契約書

購入時の不動産売買契約書があれば、所有権の確認だけでなく、どのような条件で購入したのかも一度に証明できます。
とくにマンションの場合は、管理規約・使用細則・維持費関連の書類が揃っていると、売却活動がよりスムーズに進められます。

不動産売却における必要書類：契約締結時

契約締結時には、不動産が売主の所有物であることや、売主本人が名義人であることを証明する必要があります。
主に準備すべき書類は以下のとおりです。

不動産の権利証と本人確認書類

不動産の所有権を証明するには、登記済権利証（権利証）や登記識別情報通知書を用います。
先述したように、これらは所有者本人しか所持していないので、早めに保管場所を確認しておきましょう。
本人確認には、運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの書類が必要です。
さらに実印や印鑑証明書の提出も求められるため、事前に準備しておくことをおすすめします。
なお、不動産が共有名義の場合は、売主全員分の書類を揃える必要があります。

重要事項説明書や売買契約書

売買契約を締結する際には、重要事項説明書と売買契約書も必要です。
これらは基本的に不動産会社が用意するので、売主は内容に不備がないか確認しましょう。
重要事項説明書に関しては、売主から提供された情報をもとに宅地建物取引士が作成します。
また売買契約書は、売主と買主それぞれが1部ずつ保管するため、2部作成するのが基本です。
内容に同意したことを証明するために実印や印鑑証明書も必要なため、忘れないようにご注意ください。

不動産の状態が分かる書類

売買契約を締結する際には、不動産の状態について改めて買主に説明する必要があります。
そのためには、不動産が法律上問題なく建設されていることや、物件の特徴・状況が分かる書類が必要です。
具体的には、設備情報を明記する「付帯設備表」や、物件・設備の状態を記載する「物件状況確認書」などを用意します。
これらは不動産会社がひな形を用意するため、売主自身が内容を理解したうえで正確に記入することが重要です。
あわせて、建物が建築基準法に基づき適法に建てられたことを証明するために、建築確認済証も用意しておきましょう。

不動産売却における必要書類：決済・引き渡し

売買契約を締結したら、契約書に定められた日に決済と引き渡しをおこないます。
通常、決済と引き渡しは同日におこなわれ、同時に所有権移転登記も実施する必要があります。
所有権移転登記とは、不動産の所有者が売主から買主に変わったことを正式に登録する手続きのことです。
所有権移転登記の手続きに必要な書類を事前に確認し、漏れや不足がないよう準備しておくことが大切です。

決済と引き渡しの必要書類

不動産の決済および引き渡しの際には、関連する書類のほとんどを買主に渡す必要があります。
具体的には、固定資産評価証明書や都市計画税の納税通知書、設備の取扱説明書などが該当します。
土地の場合は、実測図や筆界確認書、建物の設計図、さらには近隣住民との覚書も準備しておくと安心です。
マンションの場合には、分譲時のパンフレットや管理規約・使用細則、直近の理事会による会計報告書なども必要です。
これらの書類は基本的に売主が保管しているため、決済前にあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

所有権移転登記の必要書類

売却代金の決済が完了した後は、買主に不動産の所有権を移すため、所有権移転登記をおこないます。
登記手続きを進めるには、以下の書類が必要です。

●不動産の権利証（または登記識別情報通知書）
●印鑑証明書
●固定資産税評価証明書
●本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
●住民票

登記手続きには専門知識が必要なので、司法書士に依頼するのが一般的です。
また売却代金を使って住宅ローンを完済する場合には、抵当権抹消登記に必要な書類も準備する必要があります。
印鑑証明書や固定資産税評価証明書は自治体の役所、抵当権抹消に必要な書類は住宅ローンを借りた金融機関から受け取れます。

売却後は確定申告もおこなう

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の申告のために確定申告が必要です。
確定申告には、譲渡所得計算証明書、除票住民票、売却時と購入時の売買契約書の写しなどが求められます。
さらに特例を適用する場合は、条件に応じた追加書類も準備する必要があります。
不動産売却によって利益が出なければ、基本的に確定申告は不要です。
しかし損失が出た場合には控除を受けられるケースもあるため、申告しておくことをおすすめします。
確定申告をしたことがなく不安な場合は、税務署や税理士に相談しながら進めると安心です。

まとめ

不動産売却では、売却前から契約締結時、決済時に至るまで、さまざまな書類が必要となります。
新たに取得する書類もありますが、多くは売主が保管しているものですので、早めに確認しておきましょう。
もし書類を紛失していたり、取得方法が分からない場合は不動産会社にご相談ください。